大樓或是公寓出租屋頂蓋太陽能電廠是個非常不簡單的工程，前期需要管委會與全部頂樓住戶達成一致共識，後面則需要評估許多廠商的經驗與服務量能，最後則還要考量建物本身的條件是否合適，要同時滿足這三方面要件，才能讓電廠順利進行，往往要花上漫長的時間才能夠看到成果。
所以我們整理這篇重點手冊，帶著想要將大樓或是公寓出租屋頂的管委會與住戶，如何一步一步開始，從與住戶討論溝通，到最後完成電廠建置發電收租。
另外我們也有針對新建物大樓建置太陽能電廠整理懶人包，帶你快速了解新建物大樓蓋電廠的注意事項！
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管委會如有出租屋頂蓋太陽能電廠的想法，首先可以開始與住戶們商討建置出租與否的議題，達到管委會太陽能出租同意門檻，這一步是最常卡關的地方，因為只要有不同意見，往往就會寸步難行，所以發起人就要做許多功課來說服全體住戶。
- 住戶同意要件：
- 有管委會：
依「公寓大廈管理條例」相關規定，召開區分所有權人會議，並經決議同意（區分所有權人及區分比例2/3以上出席，出席3/4以上同意），同時屋頂層所有權住戶要全部同意，方可建置太陽能電廠。 - 無管委會：
依「民法」第 820 條：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 2/3 者，其人數不予計算
- 屋頂出租好處：
在住戶意見分歧的時候，可以透過分享出租屋頂的好處，讓住戶們可以用不一樣的思維角度，評估出租與否。
- 好處一：屋頂出租太陽能收益
出租可為社區住戶增加收租效益，擁有更多資金活水，如此一來就可以為社區做更多維護與更新，像是替換老舊設備，修補建物外牆等，提升社區的生活品質，同時還減少全體住戶的公共開支。 - 好處二：延長屋頂壽命
建物屋頂防水工程最怕長時間陽光曝曬，所以透過屋頂建置太陽能電廠，就能夠減少超過90％以上的太陽直射，達到延長屋頂防水層的壽命，避免屋頂防水老化漏水問題。 - 好處三：屋頂隔熱
隔熱是大家最常聽見的好處，也是頂層住戶最直觀的感受。根據實際測量，在夏季時，可以為室內降溫3~4度，避免頂層住戶在夏季開冷氣時還是不涼的狀況發生，同時還可以達到節電成效。
- 屋頂出租弊處：
弊處是太陽能業者往往很少與民眾溝通的地方，但我們認為能讓房屋所有權人了解所有利弊，才是最好的評估方法，也可以避免日後衝突發生，或是因資訊不對稱造成雙方爭議。
- 定期維運人員進出：
為了確保電廠發電穩定以及營運上的安全，太陽能廠商都會定期進行電廠巡檢，所以不時就會有電廠工作人員，前往社區進行電廠保養；以吉陽在維運上的流程，前往電廠保養前都會告知管委會，確認時間後才會進行保養維運，一方面是以利讓管委會告知住戶，另一方面則是確保住戶的安全。 - 廠商營運風險：
最常碰到的狀況，像是頂樓漏水怎麼辦，未來租約到期電廠怎麼處理，以及風災過後電廠導致建物受損誰負責，或是電廠孤兒等狀況，所以透過合約上的約束，保障彼此的權益，如發生合約中的要件，至少有白紙黑字作為依據。 - 租約期程較長：
租約一次就是簽訂20年，期間會發生什麼事，都難以預料，倘若建物未來有其他規劃或是都市更新，想終止合約可能還得需支付解約金。
取得住戶們的共識後，就可以開始針對建物進行初步評估，以免到了找太陽能廠商時，才發現不符合出租或是建置太陽能電廠的標準，同時也可以省去很多一來一往的時間。
- 合法建物
要建置或是出租屋頂建置太陽能的首要條件為『合法建物』，而建物是否為合法建物最好辨別方式，就是看是否有使用執照（以下簡稱使照），因為使照是證明建物是否有合法完工。
但也有例外，如建物為民國60年12月22日（建築法修正公布前）即已存在，或是在都市計畫實施前的建物， 這類建物因當時法令不夠完善，所以就沒有使照。只是該種建物屋頂通常也不建議建置太陽能電廠，因為其屋齡較高，加上屋頂出租蓋電廠會簽定20年的合約，建物與結構安全上的不確定因素會太高。 - 屋頂狀況
確認建物合法後，則會需要為屋頂進行初步評估，主要為面積、結構、屋突高度。面積可以初步判定電廠可建置的容量，也是請太陽能廠商評估時，最常被問的問題；結構的評估則比較主觀，主要注意屋頂是否有受損漏水，或是水泥剝落等結構上的問題；另外則是最常被忽略的，就是屋頂上的屋凸或是造型太多，假如高度過高或是範圍太大，則會影響電廠的建置面積，還會因為陰影而影響發電成效。 - 四周遮蔽物
大樓四周是否有遮蔽物往往是大家很容易忽略的要點，容易直覺性的認為有屋頂就可以蓋太陽能，但只要屋頂被四周較高大樓遮蔽，其實就不適合建置太陽能電廠，因為發電成效較低，就失去建置電廠意義。
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後續接下來就是開始找尋合適的太陽能廠商，這也是讓管委會最頭疼的地方之一，畢竟網路上一查，玲瑯滿目的廠商一堆，到底要怎麼選或是該注意什麼，往往毫無頭緒，這時我們給的建議就是『多比較，不吃虧』，雖然花時間，但非常值得，畢竟出租屋頂20年的時間，說長不長，說短不短，但碰到事情發生時，也很令人煩惱。
- 業者如何選
- 廠商施工工法：
要讓頂樓住戶安心，就需要在施工技法上別有用心；以吉陽來說，我們會使用樑柱位植筋方式，因為樑柱位位置夠厚，可確保電廠的結構強度，另一方面則是避免因為植筋而導致屋頂層鑽破的風險，大大降低頂層住戶漏水疑慮。 - 廠商電廠案例：
評估廠商是否有足夠多的電廠建置案例，尤其是大樓、集合式住宅的案例，可以從廠商的網站，或是電訪時提及，這些資料可以讓你對廠商有更深入的了解，同時用來評估廠商是否擁有豐富的建置與設計經驗。 - 廠商是否自有設計、維運保養團隊：
電廠不單單只是『蓋』這麼簡單，前期的設計、中期的監工施工，以及後期的維運保養，三面向的配合才是電廠穩定發電的至關要件；擁有三面向運行經驗的廠商，才能夠全盤設計出為使用者著想的電廠方案，畢竟電廠出租一簽就是20年，多方考量才是不吃虧的保障。 - 電廠建置中與後的保障內容：
廠商在設計後是否會主動提供完整施工設計圖，並且於建置階段，提供施工日誌與驗收照片進行回報，同時於合約中標示保固期內漏水損壞的責任歸屬與修復方式，讓社區與電廠在合作時能夠有更多保障。
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能夠進入到這個流程，要先恭喜您，距離最後一哩路已經非常近了，但太陽能出租合約也是最常發生爭議的地方，需要特別謹慎注意，畢竟合約往往會影響之後問題或是風險發生時責任的歸屬，也就是所謂的『魔鬼藏在細節裡』。
- 保固內容責任區分：
如前述我們有提及的，於合約中的保固內容涵蓋什麼項目，尤其對於頂層住戶來說尤為重要，萬一因為電廠而導致屋頂層住戶漏水，廠商有什麼應對措施，並且是否會負起責任，都是於合約中需要深入了解與說明，來保障社區的權益。
『吉陽會於簽約階段與租戶說明確認保固內容，讓客戶清楚知道自己的權益，避免日後產生爭議。』 - 租借期滿如何處理：
租約期滿也是很多人會提到的問題，萬一屆滿要進行電廠拆除，是否會讓屋頂恢復原樣，如有造成屋頂受損費用由誰負責，都需在合約中標示清楚。
『吉陽於租約期滿會與大樓進行商討，如決議要拆除遷移光電系統，會於決議後兩個月內辦理拆除，倘若因此造成屋頂損毀，也會執行修繕義務；如租約期滿雙方決議不拆除光電系統，則會交由住戶任意處置。』
以上主要大約說明合約簽訂時的重要注意事項，而以吉陽來說，我們都會協助管委會、社區住戶們進行合約的審查與說明，並提醒合約內關鍵要件，確保在合約簽下去時都有保障到雙方的權益。
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- 中途解約要怎麼處理？
如有遇到中途解約的時候，則依照雙方合約約定進行處理，例如支付解約金等。 - 遇到停電是否可以使用太陽能的電？
如大樓遭遇停電，太陽能屋頂所發的電是無法供應給大樓使用，因為電廠發電主要用於賣給台電，所以系統設計上是以電網供電為主；加上系統在停電時，變流器會啟動孤島效應偵測與保護，讓電廠停止發電。 - 既有建物的屋頂防水怎麼做？
- 評估階段＿建物出租人客製化需求：
屋頂進行防水補強工程，或依租戶要求進行電廠客製化設計（防水鋼構），所以會預先將額外增加的成本攤平在每月租金裡，因此會減少租金；吉陽會提供完整比較方案，並列出詳細租金結構，以利大樓住戶了解成本結構並下決策。 - 出租階段＿天氣因素：
當月因雨季、颱風，等天氣不穩定因素，導致日照時數較低而影響發電成效。
- 屋頂蓋電廠後，就可以完全防水嗎？
社區大樓最常見的是RC結構，所以施作都以鋼構式為主，所以太陽能模組鋪上去，雨水還是會從縫隙流下；除非於鋼構與模組中間再加上鐵皮浪板，可以抵擋水平落下的雨水，但側邊還是會有雨水進來的可能性（如電廠高度與女兒牆同高，就可以防側邊漏水），但租金就會因此減少。 - 太陽能電廠是否可以轉自用？
如果社區規劃要將太陽能電廠發電轉為大樓自用，就需終止出租合約，社區需依合約內容計算將電廠購回，同時也會需要進行線路改接工程，才能順利將電廠所發的電轉成自用。
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